Có một lý do chính đáng tại sao hàng triệu người điều chỉnh mỗi tuần để xem Fixer Upper, Flip hoặc Flop, Rehab Addict và This Old House. Cho dù họ quan tâm đến việc lật nhà cửa, cải tạo hoặc các chương trình tập trung vào các đại lý bất động sản, người Mỹ rõ ràng có một nỗi ám ảnh với ngành công nghiệp nhà ở và sự nghiệp xoay quanh nó. Nhưng nó không chỉ là chương trình truyền hình quyến rũ chúng ta. Bất động sản là đầu tư được ưa chuộng nhất trong số những người Mỹ, theo GALLUP News. Trên thực tế, 34 phần trăm mọi người nói rằng đó là khoản đầu tư dài hạn tốt nhất hiện có.
Để hiểu rõ hơn về cách mọi người kiếm tiền trong thị trường nhà đất (và gỡ lỗi một số quan niệm sai lầm lớn trên truyền hình), chúng tôi đã trò chuyện với bốn người phụ nữ đã kiếm được số tiền ấn tượng thông qua tất cả các loại dự án bất động sản. Cho dù đó là một sự hối hả bên lề hay sự nghiệp toàn diện của họ, đây là cách những người thực sự không phải là ngôi sao truyền hình đang làm điều đó.
Zodiac Mizrachi, 41 tuổi, Flipper
Địa điểm: Vùng ngoại ô Chicago
Nghề nghiệp: Quản lý truyền thông và blogger tại Read My Flips
Số lượng tài sản: 2 (cho ngay bây giờ)
Số năm trong bất động sản: 1, 5
Tiền kiếm được cho đến nay: $ 117.000
Điều gì thu hút bạn vào bất động sản? Tôi luôn xem tài sản là nền tảng cho sự giàu có lâu dài. Nó cưỡi những thăng trầm kinh tế tốt hơn một chút. Đó là tài sản, đó là mảnh đất mà bạn sở hữu một cái gì đó. Nó không giống như một cổ phiếu mà bạn không thực sự biết những gì bạn sở hữu.
Bạn đã bắt đầu như thế nào? Bạn trai John của tôi và tôi bắt đầu hẹn hò, và anh ấy đã lật trước đó. Anh ấy là một đại lý bất động sản được cấp phép tại Mark Allen Realty. Trong vòng sáu tháng kể từ khi chúng tôi hẹn hò, chúng tôi đã mua tài sản đầu tiên của mình và lật lại cùng nhau.
Có quan trọng để có một đối tác? Tôi không thể làm điều này mà không có John. Anh ấy làm tất cả các phân tích thị trường, và anh ấy làm rất nhiều công việc mà đó là cách chúng tôi tiết kiệm rất nhiều tiền. Đó là một công việc toàn thời gian giữa hai chúng tôi.
Phần thử thách nhất: Rào cản lớn nhất là chuyển từ số 0 sang một tài sản. Khi bạn đã trải qua lần đầu tiên, có rất nhiều điều học được xảy ra đến mức nó trở nên rất rõ ràng liệu có đáng để làm lại không. Chúng tôi đang cung cấp tất cả các thời gian bây giờ.
Tìm kiếm các nhà thầu hợp lý và đáng tin cậy là một thách thức lớn khác, nó gần giống như hai đầu đối diện của quang phổ. Nếu họ đáng tin cậy thì rất có thể họ sẽ tính phí nhiều hơn.
Và quá trình cấp phép có thể áp đảo. Tôi không nghĩ nhiều người hiểu các làng quan liêu có thể như thế nào. Ví dụ, chúng tôi đưa vào giấy tờ để xin giấy phép và phải mất một tháng đến sáu tuần để lấy lại mọi thứ. Và bạn không thể chạm vào nhà trước khi bạn nhận được giấy phép.
"Tôi nên viết một cuốn sách tên là" Những gì HGTV không nói với bạn. ""
Bạn cần bao nhiêu tiền để bắt đầu: Tôi nên viết một cuốn sách có tên HGTV không nói với bạn . Điều khiến tôi phát điên là những tính toán nhanh chóng của họ. Có chi phí nắm giữ, thuế, bảo hiểm, lãi suất tất cả những thứ đó cộng lại. Họ cũng không tính đến chi phí môi giới bất động sản. Trên ngôi nhà mà chúng tôi đã lật được bán với giá $ 275, 000, tôi đã chi $ 13, 760 cho chi phí môi giới bất động sản.
Bạn nên dự trù ngân sách cho việc đóng chi phí khi mua, bằng 1, 5% giá mua, đóng chi phí khi bán, là 1, 5% giá trị sau khi sửa chữa (ARV), phí môi giới, là 5% của ARV và nắm giữ các chi phí bao gồm thuế, bảo hiểm, tiện ích và lãi suất, mà tôi thường ước tính trong khoảng từ 1.000 đến 1.500 đô la mỗi tháng. Sau đó, bạn phải thêm tất cả những điều đó vào chi phí của tài sản và chi phí cải tạo. Chúng tôi thường thực hiện một bộ đệm 5-10 phần trăm cho các chi phí bất ngờ xuất hiện trong quá trình cải tạo. Và bạn phải tự hỏi mình, tôi có đủ khả năng để mất tiền vào việc này không? bởi vì điều đó có thể xảy ra
Lời khuyên tốt nhất cho người mới bắt đầu: Nhân đôi số thời gian bạn nghĩ bạn sẽ cần dành cho nó. Nếu bạn nghĩ rằng sẽ mất một tháng, hãy đổi nó thành hai. Và dự án đầu tiên của bạn sẽ luôn mất nhiều thời gian hơn bởi vì bạn vẫn đang thử nghiệm vùng biển, và sau đó khi bạn biết bạn thích gì, bạn sẽ lặp đi lặp lại từ nhà này sang nhà khác.
Jamie Crouch, 33 tuổi, Quản lý đại lý và tài sản
Địa điểm: Tulsa, Oklahoma
Nghề nghiệp: Môi giới bất động sản, doanh nhân và quản lý tài sản
Số tài sản: 4 (bao gồm cả nhà riêng của cô ấy) cộng với 35 mà cô ấy quản lý
Năm trong bất động sản: 14
Tiền kiếm được cho đến nay: $ 200.000 +
Điều gì thu hút bạn vào bất động sản? Khi bạn sở hữu tài sản trong dài hạn, chúng tôi gọi đó là tiền thức tỉnh vì ngay khi bạn thức dậy, bạn đang kiếm tiền bằng cách sở hữu tài sản cho thuê. Họ đang tạo thu nhập mà không cần bạn phải đi làm. Đó là một nguồn tài nguyên phụ tốt đẹp, và bất cứ ai cũng có thể làm được. Thay vì có một khoản tiền 401k, quỹ hưu trí của tôi sẽ là tài sản đầu tư của chúng tôi. Khi tôi gần đến tuổi nghỉ hưu, họ sẽ được trả hết, vì vậy tất cả dòng tiền từ tiền thuê nhà sẽ là những gì tôi làm cho nghỉ hưu của mình.
Bạn đã bắt đầu như thế nào? Bất động sản là trong máu của tôi. Cha mẹ tôi sở hữu tài sản cho thuê khi tôi còn là một đứa trẻ, và ở tuổi 19, họ hỏi tôi có muốn bắt đầu quản lý chúng không. Khi tôi học đại học, tôi đã khai thác bất động sản và có giấy phép bất động sản.
Chúng tôi bắt đầu bằng cách xây dựng tài sản của riêng mình (nhà thầu của chồng tôi), và sau đó bằng cách bán căn nhà đó, chúng tôi có thể kiếm đủ tiền để đặt xuống và bắt đầu đầu tư vào bất động sản.
Có quan trọng để có một đối tác? Chồng tôi là lao động tự do của tôi. Anh ấy rất tiện dụng, và anh ấy làm việc cho một công ty hợp đồng thương mại.
Phần thử thách nhất: Phần khó nhất đối với tôi là bắt đầu. Trước năm 2008, ngành cho vay đã khác rất nhiều. Bây giờ nhiều người cho vay hơn yêu cầu giảm khoảng 20 phần trăm, vì vậy thật khó để bắt đầu nếu bạn không có tiền mặt.
Cách tốt nhất để bắt đầu là biến ngôi nhà của bạn thành tài sản cho thuê khi bạn sẵn sàng di chuyển, đó là cách mà hầu hết mọi người làm điều đó bởi vì thật khó để đưa ra mức giảm 20% cần thiết. Một khi bạn bắt đầu, nó trở nên dễ dàng hơn vô cùng.
"Nếu bạn không biết gì về nó và bạn nhảy vào nó một cách mù quáng ... một thỏa thuận xấu sẽ hoàn toàn xóa sạch bạn."
Phần bổ ích nhất: Thật khó để phát triển sự giàu có và bất động sản của bạn là nguồn lực tuyệt vời để chồng tôi và tôi làm điều đó. Chúng tôi bắt đầu đầu tư vào những năm hai mươi.
Bạn cần bao nhiêu tiền để bắt đầu: Nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Bất động sản không bị cắt và khô. Mỗi thỏa thuận là khác nhau. Tôi khuyên bạn nên sử dụng "quy tắc 50 phần trăm": Nếu bạn có một tài sản mà bạn quan tâm, bạn có thể nghiên cứu xem nó sẽ cho thuê bao nhiêu, và sau đó, khoảng 50 phần trăm tiền thuê đó sẽ dành cho chi phí, bảo hiểm, sửa chữa, v.v. Sau đó, bạn xác định khoản thanh toán thế chấp của mình sẽ là gì và nếu dòng tiền và bạn đang kiếm tiền, thì nó sẽ đảm bảo xem xét thêm.
Mẹo tốt nhất cho người mới bắt đầu: Bạn phải tìm ra những gì bạn muốn bất động sản làm cho bạn. Bạn có muốn nó là kế hoạch nghỉ hưu của bạn và giúp bổ sung đó? Bạn đang cố gắng kiếm tiền nhanh chóng? Bạn phải tìm ra mục tiêu bạn có và sau đó tìm một người nào đó trong khu vực của bạn, một người cố vấn, có thể dẫn bạn đi qua nó và giải thích các vấn đề trong và ngoài.
Bạn cũng muốn đảm bảo rằng bạn có một đội ngũ tốt tại chỗ, có một nhà thầu mà bạn biết và tin tưởng, CPA sẽ giúp bạn vượt qua các khoản thuế của mình, một người quản lý tài sản nếu bạn không muốn tự mình quản lý và đại lý bất động sản chuyên đầu tư. Nếu bạn không biết gì về nó và bạn nhảy vào đó một cách mù quáng, thì một thỏa thuận xấu sẽ hoàn toàn xóa sạch bạn.
Nichole Stohler, 44 tuổi, doanh nhân
Địa điểm: Scottsdale, Arizona
Nghề nghiệp: Doanh nhân, Nhà nhiều gia đình và Nhà đầu tư khách sạn
Số lượng tài sản: 1 khách sạn và 3 nhà
Năm trong bất động sản: 8
Tiền kiếm được cho đến nay: "Chúng tôi đã tăng gấp bốn lần khoản đầu tư ban đầu vào năm 2012 trong vòng bốn năm."
Điều gì thu hút bạn vào bất động sản? Chúng tôi cưới nhau được hai năm; chúng tôi thực sự không có tiền, vì vậy tôi đã dành rất nhiều thời gian để đọc sách tài chính cá nhân và qua quá trình đó, tôi đã bắt gặp Rich Dad Poor Dad . Tôi đã đăng ký chúng tôi ngay lập tức để đến một hội thảo về bất động sản để tìm hiểu về đầu tư, và chúng tôi đã nhảy vào ngay.
Bạn đã bắt đầu như thế nào? Chúng tôi phát hiện ra rằng trường đại học trong thị trấn của chúng tôi sở hữu một số tài sản, nhưng không muốn quản lý chúng, vì vậy chúng tôi có tất cả bằng tài chính của người bán. Chúng tôi đã không phải vay tiền, nhưng chúng tôi đã phải đưa ra các khoản thanh toán và chúng tôi đã sử dụng các khoản ứng trước thẻ tín dụng để làm điều đó. Chúng tôi không thực sự biết những gì chúng tôi đang làm. Thực tế là hội thảo khiến bạn phấn khích, nhưng họ không phải là về quản lý thực tế và những gì thực sự đi vào nó. Có rất nhiều phần chúng tôi không hiểu.
Chúng tôi đã không thành công ở đó. Chúng tôi cuối cùng đã phải trả lại tài sản, chúng tôi đã mất tiền trong thời gian đó và chúng tôi có khoản nợ từ các khoản ứng trước thẻ tín dụng. Tôi thức dậy vào ban đêm, không thể ngủ được, tự hỏi làm thế nào chúng ta sẽ tự trèo ra khỏi cái hố này. Giải pháp của chúng tôi là bán nhà, và dọn về ở với bố mẹ tôi.
Chúng tôi đã không đầu tư lại trong một thời gian dài. Sau đó vào năm 2011, tôi lại gặp lỗi và nghĩ rằng chúng tôi có thể làm tốt hơn. Chúng tôi đã thành công lần thứ hai, nhưng chúng tôi không bao giờ quên những gì chúng tôi đã trải qua lúc đầu.
"Tôi thức dậy vào ban đêm, không thể ngủ được, tự hỏi làm thế nào chúng ta sẽ trèo ra khỏi cái lỗ này."
Có quan trọng để có một đối tác? Tôi không nghĩ nó cần thiết, nhưng nó giúp chia sẻ khối lượng công việc.
Phần bổ ích nhất: Giúp đỡ mọi người. Chồng tôi thực sự tự hào về một trong những người quản lý tài sản của chúng tôi. Anh ta đã phạm một số sai lầm sớm hơn trong cuộc sống và phải ngồi tù vì tội ác bất bạo động, vì vậy không ai cho anh ta cơ hội. Chồng tôi thấy anh ta là một người chăm chỉ và là người có kỹ năng lãnh đạo, vì vậy anh ta đã giúp anh ta học các sợi dây. Và khi chúng tôi bán tài sản đó, chồng tôi rất khuyến khích người đàn ông đó cho chủ sở hữu mới, họ đưa anh ta vào, tăng lương và giờ anh ta đang quản lý ba tài sản.
Bạn cần bao nhiêu tiền để bắt đầu: Bạn sẽ sống trong tài sản, hoặc bạn đã có nơi cư trú chính của mình và bạn sẽ mua nó chỉ như một tài sản đầu tư? Đó là một quyết định thực sự quan trọng bởi vì nếu bạn sẽ sống trong khu nhà, bạn có thể nhận khoản vay FHA (quản lý nhà ở liên bang), khoản vay VA (cựu chiến binh) hoặc khoản vay với rất ít tiền. Nếu thực tế, VA là không có tiền.
Nó phụ thuộc vào thị trường, nhưng ngay bây giờ bạn cần khoảng 25 phần trăm giá mua xuống. Đối với hầu hết các quốc gia hiện nay, bạn có thể kiếm được khoảng 200.000 đô la cho một ngôi nhà và bạn sẽ cần 25% trong số đó. Bạn cũng sẽ cần một số dự trữ.
Lời khuyên tốt nhất cho người mới bắt đầu: Bất động sản là tốt, cũng đáng, nhưng nó không hoàn hảo, vì vậy hãy kỳ vọng ở mức phù hợp. Lập kế hoạch cho một bản dựng chậm có thể một tài sản một năm.
Ngoài ra, yêu cầu giúp đỡ. Hầu hết các nhà đầu tư khác sẽ giúp bạn vào nhóm cộng đồng hoặc Gặp gỡ. Và BiggerPockets.com là một trong những tài nguyên miễn phí có giá trị nhất cho bất kỳ ai muốn đầu tư vào bất động sản.
Keisha Blair, 40 tuổi, chủ nhà
Địa điểm: Ottawa, Canada
Nghề nghiệp: Chủ nhà, Doanh nhân
Số lượng tài sản: 3 (2 ở Canada và 1 ở New York)
Năm trong bất động sản: 10
Tiền kiếm được cho đến nay: Nó mang lại cho tôi loại tự do tài chính mà tôi biết nếu tôi cần nghỉ ngơi thì tôi có thể. Sau khi chồng tôi qua đời, tôi mất một năm không được trả lương và bất động sản đứng đằng sau đó. Và một trong những lý do tôi có thể đủ khả năng để đưa ba đứa con của mình vào trường tư là vì bất động sản.
Bạn đã bắt đầu như thế nào? Tôi đã bắt đầu một thập kỷ trước khi tôi nhận ra lương hưu của nhà tuyển dụng chỉ không cung cấp những gì họ có thể. Chúng tôi bắt đầu đầu tư vào bất động sản để bù đắp khoảng trống đó. Lúc đó tôi không thực sự có ý tưởng về cổ phiếu. Tôi đã quan tâm nhiều hơn đến các khoản đầu tư hữu hình mà tôi có thể thấy. Bất động sản là một trong những tài sản hữu hình mà tôi có thể lái xe mỗi ngày và nhìn vào. Chúng tôi bắt đầu nhỏ chỉ với một căn hộ trong khu vực của chúng tôi sẽ không khó để thuê vì nó nằm trong khu vực gần trường học, công viên, trạm xe buýt và một số tiện nghi.
Có quan trọng để có một đối tác? Tôi bắt đầu đầu tư vào bất động sản khi chồng tôi còn sống. Chúng tôi đã làm điều đó cùng nhau. [Sau khi anh ấy chết] tôi quyết định giữ [tài sản] và đi một mình. Tôi đã giữ tất cả các khoản đầu tư của mình và đó là điều tốt nhất tôi từng làm. Tôi sẽ khuyến khích phụ nữ độc thân hoặc thậm chí những người góa bụa coi bất động sản là một khoản đầu tư. Nó có thể được thực hiện một mình.
"Khi cuộc sống đột ngột thay đổi, bạn sẽ cảm ơn chúa, tôi có những khoản đầu tư này. Phụ nữ nên suy nghĩ về việc đa dạng hóa các khoản đầu tư của họ. Luôn luôn tốt để chuẩn bị."
Phần thử thách nhất: Sau khi chồng tôi qua đời, đó thực sự là thử thách. Ông sẽ làm hầu hết các công việc về tài sản và duy trì nó. Anh ấy cũng là một CPA, vì vậy anh ấy sẽ làm kế toán thời gian thuế. Cuối cùng tôi đã thuê một người quản lý tài sản. Nó đắt hơn, nhưng thuận tiện hơn.
Một điều khác tôi thấy thách thức là vị trí tuyển dụng. Giả sử bạn có một vị trí tuyển dụng trong sáu tháng, bạn phải mang theo tài sản đó trong thời gian dài mà không nhận được bất kỳ thu nhập nào. Và với vị trí tuyển dụng đến doanh thu và phải có được tài sản sẵn sàng một lần nữa cho người thuê mới. Doanh thu là tốn kém.
Phần bổ ích nhất: Sự linh hoạt để dành thời gian nghỉ ngơi, chăm sóc trẻ nhỏ hoặc theo đuổi những sở thích hoặc sự nghiệp khác. Tôi thậm chí không nghĩ về những điều này, nhưng sau đó chồng tôi qua đời khi tôi mới 31 tuổi. Khi cuộc sống của bạn đột ngột thay đổi, thì bạn sẽ cảm ơn, tôi có những khoản đầu tư này vì những khoản này sẽ giúp tôi thực hiện chăm sóc trẻ em Phụ nữ nên suy nghĩ về việc đa dạng hóa các khoản đầu tư của họ. Bạn không bao giờ biết và nó luôn luôn tốt để được chuẩn bị.
Bạn cần bao nhiêu tiền để bắt đầu: Bạn cần có đủ tiền và một khoản tài chính. Có nhiều cách khác nhau để thực hiện nó Đòn bẩy, tái cấp vốn, HOC TRỢ (dòng vốn chủ sở hữu của tín dụng). Nhưng cho dù đó là gì, đừng tận dụng quá nhiều.
Thật khó để xác định một con số, nhưng bạn cần có đủ cho việc thanh toán và bảo trì. Để bảo trì, tôi dành ra một khoản nhỏ như $ 150 mỗi tháng. Chỉ cần đủ để nếu có chuyện gì xảy ra, nếu có trường hợp khẩn cấp, tôi có thể tài trợ cho nó.
Bạn cũng nên lập ngân sách trong ba đến sáu tháng mà không có người thuê. Trong hầu hết các trường hợp, bạn kết thúc với một tài sản không có người thuê và bạn không thể quảng cáo cho người thuê cho đến sau ngày kết thúc, do đó, bạn có thể quay lại trường hợp tồi tệ nhất trong bốn tháng, sáu tháng. Bạn có thể thấy chúng không lý tưởng và bạn phải từ chối vì bạn nghĩ nó có thể không hoạt động. Tôi đã phải từ bỏ thu nhập chỉ để có thể tìm được người thuê nhà phù hợp.
Lời khuyên tốt nhất cho người mới bắt đầu: Lời khuyên tốt nhất của tôi là xem xét các khu vực nơi giá bất động sản không chỉ tăng mà còn hấp dẫn đối với người thuê nhà xung quanh các trường đại học, gần các doanh nghiệp, trong hành lang trung tâm thành phố. Mặc dù nó có xu hướng đắt hơn một chút, nhưng nó chắc chắn có hiệu quả vì rủi ro cho vị trí tuyển dụng và doanh thu thấp hơn. Và tôi không bao giờ đầu tư vào một tài sản mà tôi sẽ không sống.
